平均一套房跌了40万，被暴击了……
导语：
最近两年，昆明二手房跌了多少？或许看了今天这篇文章大家会有更为清醒的认识。
今年2月底，同德昆明广场的中介小哥用一句“普遍每套跌了40万以上”让我大感意外。
本期《二手房攻略》，我们选取了同德商圈周边重点次新楼盘，看看最近市场有什么变化。
***不好意思这一段话复制错了，请跳过，其实早在今年6月底，俊*峰的回迁房部分就已经交付，本次交付的为商品房精装的2栋住宅涉及302套房源。
二手房攻略栏目截止目前已写过昆明超100个二手房小区，欢迎点进公众号查看，因往期文章占用字数太多，本文不再贴此前的文章链接。
被二手房价格暴击了
云南好房《次新房攻略》栏目自2022年2月开设以来，第一篇文章写的就是《全昆明的二手房都不好卖，同德是个例外》。
当时，同德a区门口的中介自豪地说“全昆明的二手房都不好卖，同德是个例外”，当时提到中介说“同德的二手房平均成交时间就是一个月左右”且“春节后（2022）的二手房价格开始上涨了”。
而两年过后，变成了“全昆明的二手房都跌了，同德也不例外”。
中介朋友用“平均跌40万/套”来形容，并不夸张。
也许去年100万卖出的二手房，当时房东觉得亏，但今年同户型只需要90万，又能够稍稍安慰一下。
来看下本文提到的几套具体房源的价格：
（上图为2024年2月底了解的行情）
（上图为2022年2月了解的行情）
不得不感慨，时移世易，人不能两次踏进同一条河流。
但幸运的是，从我们走访的情况来看，相对来说，同德昆明广场及其周边的房产，无论是租售，已经是成交还算不错的了。
同德商圈最有代表性的三个项目：
同德广场a区最方便，距离地铁最近，且有学校；
翡翠湾同样属于金康园划片范围内，并且紧靠龟龙湖公园（独特性）；
滨江俊园也自带商业体量，学校虽不是金康园但也有盘龙小学，但因为位置和学校差异，价格稍低一些。
早前，一直是滨江1.6-1.8w、同德2w上下、翡翠湾2.2w以上的格局。
除以上三个项目外，北京路东侧还有几个项目，价格就明显弱一些。
整条白云路以与北京路交汇的同德广场为中心，白云路西段/北京路以西为龙腾世家、万彩城、滨江俊园、翡翠湾等，白云路东段/北京路以东为锦悦四季、金尚俊园、瑞鼎城等，具体分布如下图：
（火车北站-北二环间，同德板块次新房地图）
更多项目具体信息，也可翻阅前文，本文不再对楼盘项目信息做太多介绍。
同德/昆明广场
位置优秀，自带购物中心，同德也是北市区最热闹的商圈之一，临地铁，同时也配套有较好的学校，金康园小学，2020年开始对口昆十中（仅限地段生，小学1-6年级到初中入学的时候依旧人户一致）。
以上优点，让本小区能够在昆明众多次新房中脱颖而出。
（金康园小学位于a、b区之间，主要还是靠着b区）
此前租金情况非常不错，2022年A区89㎡三房带家具家电，基本都在3500+，但现在也有3000以内的房源。
（注：昆明广场有三个区，本文重点提及商品房a区、回迁房地块b区）
产品有一定缺点：
41~310平米，3梯8户、2梯2户、4梯4户，小户型多黑卫，143平米户型也有客厅不带阳台的格局，总体户型一般；小区楼间距稍挤，低楼层采光一般。
物业费2.2元/㎡/月，车位较贵（20~30w不等）。
a区有较为集中的中庭景观区，树木种类丰富，类似这样的大型鱼尾葵在昆明小区中比较少见，整体定位还是偏高端的。
但另一方面，毕竟是快10年房龄的小区，外立面瓷砖已有掉落。
（上图中外墙中瓷砖缺失，在2022年那期文章中也提到过，也可能是检修过程中主动将不牢固的墙砖提前敲下，未必全是意外脱落）
而来到B区内部，就能够发现两个地块的差异性了。
B区没有集中景观区，几栋楼东西向一字排列，绿化景观区实际也是小区每栋楼间的必经之路。
低矮灌木长势一般，好在大型乔木发育不错，靠近校园这一侧的蓝花楹虽暂未开花，但树叶茂盛，加之最近天气晴朗，倒也清新雅致。
B区与金康园小学只有一路之隔，以6栋为例，单元门口即是小区操场，我们到访时间刚好是在做课间操，广播声和小孩玩耍声音还挺大，若上学/工作时间家中有老人居住，恐会影响休息。
（B区的公共区域，其实并不差，但不少一楼架空层还是被出租给了商用，还是不够严格）
昆明广场价格变化有多明显？
来看两年前后的价格对比：
上图中a区86平米户型房源，从两年前的报价195万变成了165万（但不是同一套房源，楼层朝向装修有一定差异）。
另外，在a区中一栋中央景观旁边的5楼三楼的146平米大户型带14平米露台房源出售，简装，房东报价300万（不带车位），价格依旧较高。（房东表示还有子母车位，不过买的时候就花了50万）。
今年2月底，昆明广场B区爆出一套单价1.35w左右的房源，这个价格远低于B区的正常销售价格1.5~1.6w，实际上这套房源的出现也是我们本次跑盘的直接原因——我们真的想去看看这套房是个什么情况。
当我们到达现场想要看看这套房源之时，却被中介小哥告知“房源挂出来两天就被人买走了”，低楼层的，101平米左右的户型。
可见，只要价格到位，同德还是不愁卖。
滨江俊园、翡翠湾
篇幅限制，这一部分，我们把滨江俊园和翡翠湾放在一起介绍。
根据翡翠湾的规划公示，显示含公园在内小区容积率仅有2.099，绿地率高达68.2％，这放在整个二环内是独树一帜的存在。（单住宅部分容积率4.91，绿地率也有41.8%）
故翡翠湾部分楼栋能够看到这样的景观：
同时，小区内部沿湖边第一排还有联排别墅产品，临水优势更加突出。
当然，这个价格也是昆明天花板级，前两年看还有至少3套千万级别别墅在售，今年只有1套了。
毕竟地段好、密度低、临公园、好学校，四者全部都能兼顾。
（小区西侧的龟龙湖公园虽然是市政公园，但整体管理不错，从小区内部可以刷卡进入）
不过这个项目的高层住宅，其实也多多少少有一些当年地产开发的时代印记——筒子楼。
部分户型为单面采光，也有三梯八户、两梯六户的产品。
但稍微好一点的是这个项目楼栋设计做了一定凹槽，楼道内、厨房、卫生间也能通过楼栋的凹槽处采光，电梯间也并不是全暗的。
整体公摊也是本文提到的几个项目中最小的一个，18%，相对来说小户型使用面积大一些，同时有些90平米级别的三房会做成端户，采光稍微比其他项目单面采光的小户型更好。
临湖的大户型楼栋户型则规整得多。
（内部景观绿化还可以）
需要注意的是，本小区是房龄最老的一个（2011年前后交付），小区物业不如俊发，维护有一定年代感，这也是翡翠湾最大的缺点。（本文提到的五个项目中，就物业而言，滨江、金尚物业稍微好于另外几个盘）
与同德广场相比，翡翠湾的价格同样没有挺住：
以7栋同一栋为例，2年前我们看到的89平米三房5楼户型报价193万。
而这次到现场看，87平米7楼的一套西向房源报价只要140万，另外还有套报价135万，降幅高达58万！
而2年前2栋117平米西向（也可观景，第二排）的房源报价就要280万，如今280万可以买到143平米直面景观的头排房源！
被平均4000元/㎡的降幅狠狠刺痛了。
（注意这些都是报价，并非最终成交价，更重要的是截止3月11日发稿前，又看到了至少三套130-140w的小三房户型，颇有争相降价的意味）
与翡翠湾一街之隔的还有滨江俊园，翡翠湾商业有现代广场，滨江俊园商业有滨江广场，都自带商业体，但都因位置原因，人流量明显逊色于同德广场。
但不得不承认，多个商业体聚集，为这一区域的房价打下了一定基础，相对于后文还会提到的北京路以东的金尚俊园、锦悦四季来说，滨江+翡翠湾的价格已经是相当不错了。
滨江俊园的建筑外立面特征明显，丰富的线条，兼顾古典气质和现代气息的Artdeco建筑风格辨识度非常高。
（但外立面线条过多也使得窗墙比不高，窗户太小）
以滨江俊园二期（塞纳组团17-22B栋）为例，5.05容积率，绿地率47%，且是东西楼间距稍长、南北楼间距短（25~33米之间），低楼层采光不好。
（2022年的时候，我们也来这个地块探盘过）
户型上，88平米做两室两卫，空间上倒是非常富余，不少业主也会把第二个卫生间改造成小卧室，做成三室一卫。
由于窗户/开窗面比较小，同时一半以上户型卫生间都是暗卫，实际室内不如我们看的翡翠湾同面积户型敞亮。
同时小区的楼栋内部硬装、小区景观维护都不错，除最早的一期外，其他交房为精装房，部分房源保养得还不错。
所以整个小区内部还是比较舒服。
与昆明广场、翡翠湾不同的是，滨江俊园2021年开始，就已经逐步下降了。
（2022年2月拍摄，来自翡翠湾、翡翠湾附近中介店铺）
巧合的是，我们本次探盘又遇到了2年前的同一栋房源上的相同户型：
与翡翠湾也是惊人的类似，同样的一栋楼，相同的88平米户型，报价从2年前的160万跌到了现在的120~124万，跌幅近40万。
前文提到，中介小哥说同德一套房平均跌了40万，这个规律放在翡翠湾、滨江俊园，也同样适用！
而滨江俊园还有个回迁房地块，这个地块1w左右单价的房源已经不在少数。
金尚俊园、锦悦四季
市场怎么如此艰难？
如果说翡翠湾和同德昆明广场的二手房价格还依旧保持在1.5w以上的中高端水平。
接下来，其他金尚俊园和锦悦四季的价格会让你感受到房价的“参差”。
锦悦四季、金尚俊园，与同德、白云路地铁站的距离也是在800-900米左右。
但不同于滨江和翡翠湾都有不错的学校和集中商业体，金尚俊园这边只有联盟小学和普通的沿街商业，故总体的城市界面上与滨江俊园这一带还是有明显的差异，价格上也无法相比。
金尚俊园地块更加分散：
（总平图，图来自搜狐焦点）
一期2-3栋（开放式小区，临联盟小学、小坝路、广瑞中心）、7-9栋（单独围合管理，临白云路和小坝路）、10-12栋（单独围合管理，临穿金路+商业），二期1-5栋（开放式小区，临二环）共计四个住宅小地块。
在白云路到北二环的位置，其中还分布着写字楼、公寓楼等。
每个地块中有夹杂了其他小区/市政道路，相对分散，又有部分地块为开放式管理，自身的核心商业在穿金路边上；加之产品设计也颇为过时（四梯八户、十二户居多），又是44层的超高层楼栋。
故在一手销售时，金尚俊园就比滨江俊园便宜2000左右的价格。
我们重点介绍相对位置最好、管理不错的地块，一期7-9栋和10-12栋。
按照每3栋楼做单独管理的思路，加之相邻没有其他高楼，若能好好排列楼栋，也能做出小而精的感觉。
但可惜地块形状限制，每个地块被夹在中间的楼栋，采光都不尽人意。
（7-8栋之间）
（7-8栋，两栋44层的高层，间距35米左右，远处高楼为接下来会提到的锦悦四季）
（很明显在家中就能看到对面在干嘛，楼间距太窄，隐私性不佳）
7-9栋地块就在白云路边上，位置适中，距离北京路和穿金路都不远，以最南侧的7栋为例，南侧前方无遮挡，视野和采光极佳。
10-12栋地块相对位置靠内侧，这一个小地块也是唯一有集中园林景观的地块。
每个地块周边有都有较多社区商业，生活十分方便。
其他地块虽然为开放式，但好在每栋楼下都有单独的保安和门禁，俊发物业在这个小区的管理也还算不错，内部也干干净净，不太追求小区环境的小伙伴也可酌情考虑。
距离联盟小学步行两分钟不到，若是不纠结学校强弱，金尚俊园倒也是不错的选择。
这个项目的价格在2020年左右达到高峰，当时价格在1.4-1.5w左右，如今，已有下探至万元线以内的房源了。
80平米小两居，面积紧凑，总价多在90w左右。
另外还有56平米的一室一厅户型，当前多报价在60多万，今年2月实际成交了一套58万的低价房源，而最高峰时，这个户型能卖到83万。
相比起金尚俊园各地块分散且不规整，锦悦四季明显拿了一手好牌，这个小区地段上更靠北京路，临万宏路，小区用地相对规整，共有6栋住宅。
但遗憾的是，锦悦四季做了全开放式的设计，小区住宅一楼全部为商业。
（从以上几个角度上看，本小区清清爽爽）
（但从另外角度看，每一栋楼的一楼都是商业，虽也便利，但草坪、乔木维护就难以到位）
也因为物业的原因，园区内绿化也没有好好维护，导致整体内部稍显杂乱。
每栋楼门口虽也有门禁和保安岗位，但相比金尚的管理，这边还是稍微松散了一些。
与联盟小学是隔着栏杆的距离，方便接送上下学，当然也会有一些噪音。
（联盟小学确实不算什么名校，但毕竟属于盘龙区整体基础教育底子非常强，又是老牌学校，整体水平属于中等吧）
户型上，30-137平米，从大到小都有，但实际二手挂牌房源，以三十平米的一室、七八十平米的两室为主，比金尚俊园更适合大众的是，这里有89平米的三居室。
总体来看，锦悦四季户型偏小一些，更适合刚需。
中介朋友表示，锦悦四季两个缺点，一是全开放式+物业，另一个是户型上设计一般，同时不是落地窗。
不是落地窗，到底是不是明显缺陷？
来看以下这个客厅：
大多楼栋三梯八户，小区的户型设计或许放在购买期房的阶段，还能勉强忍受，但已经到实际居住阶段了，弊端就非常直观了：
锦悦四季的价格与金尚俊园颇为类似，房龄都在10年内，位置几乎相同，也都是筒子楼。
看来这两个项目在二手房市场上还有得一拼。（锦悦四季的实际成交也在1.1w左右）
另外，这两个小区小户型居多，同时又临近商圈，租金虽有一定下降，但整体还是比较好出租。
无论如何，两个项目虽然各有各的缺点，但整体的大位置摆在这里，都在昆明主城二环内，距离同德广场和地铁站只有八九百米，也能大部分家长满足家门口上小学的需求，1w出头的价格，已经是当下市场上颇具性价比的选择了。
财富增长不可预知，也不排除有个别房东一时手头紧张着急套现，相比2020-2021年高峰时段，房产价值少了40万的人又何止同德周边？
无论是否有房、租房，经济的冷暖深刻影响着每个人。
END
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